전세가율 계산기, 깡통전세 위험 3초 진단 (실거래가 자동 조회)

전세가율은 보증금을 매매가로 나눈 값이고, 80%를 넘으면 깡통전세 위험이 크다고 봅니다.

아래 계산기에서 아파트를 고르면 국토교통부 실거래가로 매매가와 전세가를 자동으로 불러옵니다.

등기부등본의 선순위 채권까지 넣으면, 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 얼마나 돌려받을 수 있는지도 계산됩니다.

계약서에 도장을 찍기 전에 3초만 써서 확인해 보세요.

전세가율 계산법, 보증금 ÷ 매매가 한 줄이면 됩니다

전세가율은 전세보증금을 같은 집의 매매가로 나눈 비율입니다. 매매가 5억 원인 아파트에 보증금 4억 원으로 들어가면 전세가율은 80%입니다. 계산은 간단하지만 핵심은 “매매가를 얼마로 잡느냐”이고, 그래서 실제로 거래된 가격을 쓰는 것이 가장 정확합니다.

계산기 쓰는 법은 3단계입니다.

1. 시·도와 시·군·구를 고르고 단지 목록 불러오기 를 누릅니다. 최근 6개월 실거래가 기준입니다.
2. 단지 이름을 검색해 고른 뒤, 계약할 집의 전용면적을 누릅니다.
3. 매매가와 전세가 중간값이 자동으로 채워집니다. 내 보증금이 다르면 고쳐 넣고, 등기부등본에 근저당이 있으면 선순위 채권에 채권최고액을 넣으세요.

실거래가를 불러오지 못하는 경우에도 2번 칸에 금액을 직접 넣으면 계산은 그대로 됩니다. 빌라나 오피스텔도 이렇게 직접 입력해서 계산할 수 있습니다.

💡 TIP: 매매가는 부동산 앱의 “호가”가 아니라 실제 거래된 가격으로 넣어야 합니다. 호가는 실거래가보다 높게 잡혀 있어서 전세가율이 실제보다 낮게, 즉 안전한 것처럼 보이게 만듭니다.

전세가율 몇 %부터 위험한가

보통 70%부터 주의, 80%를 넘으면 위험하다고 봅니다. 기준이 이렇게 잡힌 이유는 집이 경매로 넘어가면 시세보다 싸게 팔리기 때문입니다. 낙찰 금액에서 보증금을 돌려받아야 하는데, 낙찰가가 보증금보다 낮으면 그 차이만큼 손해를 봅니다.

전세가율(부채비율)	판정	의미
60% 미만	안전한 편	집값이 어느 정도 떨어져도 보증금 회수 여유가 있음
60~70%	보통	일반적인 수준, 등기부등본은 따로 확인
70~80%	주의	위험 구간의 시작, 보증보험 가입 권장
80~90%	위험	경매 시 보증금 일부 손실 가능
90% 이상	매우 위험	HUG 보증보험 기준 초과, 가입 거절 가능

실제 계산 사례를 보면 이해가 빠릅니다. 매매가 1억 원인 집에 보증금 9,460만 원(전세가율 94.6%)으로 들어갔는데, 경매에서 8,180만 원(낙찰가율 81.8%)에 팔리면 세입자는 1,280만 원을 돌려받지 못합니다. 부동산R114 윤지해 수석연구원은 이 낙찰가율 차이 때문에 전세가율 70~80%를 넘어가면 위험하다고 본다고 설명했습니다. (ZDNet Korea, 2022.9)

계산기의 낙찰가율 기본값을 80% 로 둔 것도 같은 이유입니다. 낙찰가율은 지역과 시기에 따라 크게 달라집니다. 서울 아파트는 2026년 2월 낙찰가율이 101.7%로 감정가를 웃돌았지만(머니투데이, 2026.3), 집값이 약한 지역에서는 훨씬 낮게 떨어질 수 있어서 보수적으로 잡았습니다.

전세가율만 보면 놓치는 것 2가지

전세가율이 낮아도 안전하다고 단정할 수는 없습니다. 국토교통부도 “전세가율만 가지고 위험을 말할 수 없다”며 선순위 권리관계와 임대인의 세금 체납을 함께 보라고 안내합니다. 계산기에 선순위 채권 칸을 따로 둔 이유입니다.

선순위 채권: 집주인 대출이 먼저 배당됩니다

집이 경매로 넘어가면 집주인의 근저당(담보대출)이 세입자보다 먼저 돈을 가져가는 경우가 많습니다. 그래서 진짜 봐야 할 숫자는 전세가율이 아니라 부채비율 = (선순위 채권 + 보증금) ÷ 매매가 입니다.

예시(가상): 매매가 5억 1,000만 원, 보증금 4억 원이면 전세가율은 78.4%로 “주의” 수준입니다. 그런데 등기부등본에 채권최고액 5,000만 원짜리 근저당이 있으면 부채비율은 88.2%로 “위험”이 됩니다. 낙찰가율 80%로 경매가 끝나면 낙찰가 4억 800만 원에서 근저당 5,000만 원이 먼저 빠지고, 세입자는 3억 5,800만 원만 돌려받아 4,200만 원을 잃습니다.

실제로 이 유형의 피해가 가장 많습니다. 세입자 법률지원센터 ‘세입자114’가 2022년 7월부터 2026년 6월까지 4년간 받은 보증금 미반환 상담 449건을 분석했더니, 후순위 임차인 피해가 118건으로 가장 큰 비중을 차지했습니다. (파이낸셜뉴스, 2026.9.24)

채권최고액은 등기부등본(등기사항증명서)의 을구에 적혀 있습니다. 인터넷등기소에서 수수료 몇백 원이면 누구나 떼어볼 수 있습니다.

전세보증보험: 90%를 넘으면 가입이 막힐 수 있습니다

HUG(주택도시보증공사) 전세보증금반환보증은 보증금과 선순위 채권의 합이 주택가격의 90% 이내여야 가입할 수 있습니다. 대상 보증금은 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하입니다. 빌라처럼 시세 파악이 어려운 집은 주택가격을 공시가격의 140%로 보고 여기에 90%를 곱하기 때문에, 흔히 “공시가격 126% 룰” 이라고 부릅니다. (매일일보)

계산기의 HUG 기준 칸은 매매가를 기준으로 계산한 참고값입니다. HUG는 자체 기준으로 주택가격을 산정하므로, 계약 전에 HUG나 은행 창구에서 가입 가능 여부를 꼭 확인하세요.

💡 TIP: 보증보험 가입이 거절되는 집이라면 그 자체가 위험 신호입니다. 보증기관이 “이 보증금은 못 지켜준다”고 판단한 것이니까요.

아파트도 깡통전세가 됩니다: 실제 사례

“아파트는 빌라보다 안전하다”는 말은 절반만 맞습니다. 아파트는 시세가 투명해서 빌라보다 위험을 알아채기 쉬울 뿐, 전세가율이 높으면 똑같이 위험합니다.

실제 사례 ① 인천 미추홀구 아파트 19곳, 651가구. 인천 미추홀구 전세사기 사건에서는 빌라뿐 아니라 19개 아파트 단지 651가구가 피해를 입었고, 이 가운데 일부는 이미 경매로 낙찰됐습니다. (더팩트, 2022.12)

실제 사례 ② 전세가율 80%를 넘은 지방 도시. 한국부동산원 2026년 2월 기준으로 청주와 경산의 아파트 전세가율은 80.1%, 천안 78.4%, 아산 77.6%였습니다. 지방 평균은 74.3%로 수도권(62.3%)보다 12%p 높습니다. 지역 평균이 이미 위험 구간에 들어가 있다는 뜻입니다. (팍스경제TV, 2026.3)

실제 사례 ③ 피해자 3만 6천 명. 국토교통부가 인정한 전세사기 피해자는 2026년 1월 27일 기준 3만 6,449명이고, 60.4%가 서울·경기·인천에 몰려 있습니다. (대륜 법무법인 정리)

실거래가로 시세 볼 때 주의할 점 3가지

실거래가를 그대로 평균 내면 시세가 왜곡됩니다. 계산기를 만들면서 실제 데이터를 다뤄보니 걸러야 할 거래가 꽤 섞여 있었습니다.

1. 갱신계약은 빼야 합니다

전월세 실거래 자료에는 기존 세입자의 갱신계약이 섞여 있습니다. 갱신계약은 인상률 5% 상한 때문에 새로 들어가는 사람의 전세가보다 낮게 잡힙니다. 이걸 포함하면 전세가가 낮아지고, 전세가율도 실제보다 낮게, 즉 안전한 것처럼 나옵니다. 계산기는 기본으로 갱신계약을 제외합니다.

2. 직거래와 해제된 거래도 뺍니다

가족끼리 사고판 직거래는 시세와 동떨어진 가격이 많고, 신고 뒤에 계약이 해제된 거래도 기록이 남아 있습니다. 둘 다 기본으로 걸러냅니다. 월세가 섞인 반전세도 전세가 계산에서 뺍니다.

3. 평균이 아니라 중간값을 봅니다

같은 면적이라도 저층과 로열층의 가격 차이가 큽니다. 한두 건의 튀는 거래가 평균을 끌어올리지 않도록 계산기는 중간값을 씁니다. 거래가 한두 건뿐인 소규모 단지라면 조회 기간을 12개월로 늘려서 보세요.

자주 묻는 질문

Q. 전세가율 몇 %면 안전한가요?

일반적으로 60% 미만이면 안전한 편, 70%부터 주의, 80%를 넘으면 위험하다고 봅니다. 다만 근저당 같은 선순위 채권이 있으면 그 금액을 더한 부채비율로 판단해야 합니다.

Q. 전세가율이 낮은데도 위험할 수 있나요?

있습니다. 집주인의 세금 체납, 신탁등기된 집, 다가구주택의 선순위 세입자 보증금은 전세가율에 드러나지 않습니다. 계약 전에 등기부등본과 국세·지방세 완납증명서를 함께 확인하세요.

Q. 빌라나 오피스텔도 계산되나요?

이 계산기가 자동으로 불러오는 실거래가는 아파트만 해당합니다. 빌라·오피스텔은 매매가와 보증금을 직접 입력하면 계산할 수 있습니다. 빌라는 거래가 적어 시세를 알기 어려운 만큼 더 보수적으로 보셔야 합니다.

Q. 단지를 골랐는데 매매 거래가 없다고 나옵니다.

조회 기간 동안 신고된 매매가 없는 경우입니다. 조회 기간을 12개월로 늘리거나, 같은 단지의 비슷한 면적 가격을 참고해 매매가를 직접 입력하세요.

Q. HUG 전세보증보험 가입 기준은 어떻게 되나요?

보증금과 선순위 채권의 합이 주택가격의 90% 이내여야 하고, 보증금은 수도권 7억 원·그 외 지역 5억 원 이하여야 합니다. 주택가격은 HUG가 자체 기준으로 산정하므로 최종 가입 여부는 HUG나 취급 은행에서 확인해야 합니다.

Q. 이미 계약한 집이 깡통전세 같다면 어떻게 하나요?

가능하면 지금이라도 전세보증보험 가입 여부를 확인하고, 계약 만료 후 보증금을 받지 못하면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 전세사기 피해자로 인정되면 지원을 받을 수 있고, 2026년 11월 시행 예정인 개정 특별법은 보증금의 최소 3분의 1을 국가가 지원하는 내용을 담고 있습니다. 구체적인 절차는 법률구조공단이나 HUG 상담을 받으세요.

---

전세가율은 보증금 ÷ 매매가이고, 70%부터 주의·80%부터 위험 구간이며, 선순위 채권이 있으면 그 금액까지 더해서 봐야 합니다.

계약하려는 아파트를 위 계산기에서 골라 부채비율부터 확인하고, 70%를 넘는다면 전세보증보험 가입 가능 여부를 먼저 알아보세요.